Hypotheek na 1/1/2013 en maximale hypotheek

Vanaf 2013 je eerste hypotheek en je wilt doorstromen

Het is geen nieuws meer voor starters dat je bij het sluiten van de hypotheek nog maar 2 smaken hebt, annuïteiten en lineair. Als je een andere vorm kiest dan komt de aftrek van de hypotheekrente in gevaar. De voorwaarde dat je de hypothecaire lening in hooguit dertig jaar annuïtair moet aflossen is inmiddels ingegaan. Als je wilt gaan verhuizen dan krijg je opnieuw te maken met deze eis. Als de regels niet juist worden toegepast kan dat vervelende gevolgen hebben. De meeste online toetsingen houden hier geen rekening mee.

Maar waar moet je dan rekening mee houden?

Hierbij een voorbeeld:  Een stel kochten begin 2013 hun eerste woning. Ze hebben op dat moment gekozen voor een annuïteiten hypotheek voor € 200.000,- met een looptijd van 30 jaar. Het is inmiddels 2018 en ze willen ze graag groter gaan wonen. Ze hebben een nieuwe hypotheek nodig van € 300.000,-. Ze maken online een berekening en blijkt dat deze net haalbaar is. De toetsing is op basis van een looptijd van 30 jaar. Ze gaan naar de adviseur en uit dit gesprek blijkt dat de lening niet mogelijk is. Hoe kan dit ?

De huidige hypotheek van €200.000,= is door de annuïtaire aflossing een stuk afgelost. Na 6 jaar is de schuld afgerond € 168.000,=. Dit wordt fiscaal de huidige “aflossingsstand” genoemd. Bij de toetsing van de nieuwe hypotheek moet rekening worden gehouden met de oude looptijd. Je krijgt binnen je nieuwe hypotheek te maken met 2 verschillende looptijden. Van het oude hypotheekdeel en van het nieuwe hypotheekdeel.

De juiste toetsing begin 2018 is: Het hypotheekdeel van € 168.000,- met een looptijd van 24 jaar en het nieuwe hypotheekdeel van € 132.000,= met een looptijd van 30 jaar. Voor het oude hypotheekdeel is immers al 6 jaar gebruikt gemaakt van de renteaftrek. Dan blijft er nog 24 jaar over.Gea de Boer- Geldinhuis - Huisenhypotheekgroningen. Uwgeld, mijn zorg

Het verschil in de toetsing:

Inkomen aanvragen: 35.000 per jaar
Inkomen partner: 30.000 per jaar
Hypotheekrente 2% bij 10 jaar rentevaste periode
Uitkomst bij € 300.000,- annuïtair looptijd van 30 jaar is € 307.000,=
Uitkomst bij € 300.000,- annuïtair looptijd van 24 jaar oud hypotheekdeel € 168.000 en looptijd 30 jaar nieuw hypotheekdeel € 132.000,- is € 260.000,-.
Dit geeft een verschil van € 47.000,=

Dus betekent dit voor het stel dat ze de hypotheek van € 300.000,- niet kunnen krijgen.

Bij deze berekening is verder geen rekening gehouden met overwaarde van de huidige woning of spaargeld. Het is mogelijk dat bij verkoop van de huidige woning er overwaarde is, deze kan je dan weer meenemen naar je nieuwe woning. Heb je plannen voor de toekomst om te gaan verhuizen dan heb je eigen geld nodig. De verstrekking van de financiering is sinds 2018 100% van de marktwaarde. dus ga een actief spaarplan opstellen, zodat jullie straks wel de woning kunnen kopen.

 

Verwarring, teleurstelling voorkomen

Voor de hypotheken van vóór 1 januari 2013 gelden andere regels. Daarbij is de toetsing van 30 jaar wel toegestaan. Waarbij er wel gedurende een kortere periode sprake is van renteaftrek. Als je een hypotheek van na 1 januari 2013 hebt en bij de aankoop van de vervolgwoning is getoetst op 30 jaar kunnen de consequenties groot zijn als deze fout niet tijdig wordt ontdekt en hersteld. Het risico is dat het recht op renteaftrek komt te vervallen. Mocht dit bij jou van toepassing zijn, dan is het zaak om dit te melden. De belastingdienst biedt de mogelijkheid om het aflossingsschema te herstellen.

Wil je een juiste berekening wat je maximale hypotheek is voor het kopen van de nieuwe woning. Maak dan een afspraak met een Onafhankelijk Erkend Financieel Adviseur.